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专访正方京城购物中心招商总监周玉清

http://www.10000hui.cn 2011年09月14日 10:16来源:联商网
摘要:2011,商业地产开发持续发热,从一线城市逐步蔓延至二三四线城市;各类开发商纷纷涉猎商业地产开发,众多新商业项目不断涌现,谁最吸引眼球?谁最具投资价值?谁将引领一个新商圈的诞生和发展?

专访正方京城购物中心招商总监周玉清

2011,商业地产开发持续发热,从一线城市逐步蔓延至二三四线城市;各类开发商纷纷涉猎商业地产开发,众多新商业项目不断涌现,谁最吸引眼球?谁最具投资价值?谁将引领一个新商圈的诞生和发展?

在这商海风云变幻之际,联商网与旗下搜铺网携手钱江晚报,联合发起了“2011华东区十大最具投资价值商业项目”的评选活动,以期发现和挖掘出最具投资价值的项目,供投资者、品牌商户借鉴参考。针对此次评选,联商网进行了一系列高管采访,以下是联商网与正方京城购物中心招商总监周玉清的访谈记录。

联商网:如果看待目前华东地区的商业地产市场?

周玉清:我认为目前正是华东地区商业地产快速发展的一个好时机:

首先,从目前政策导向来看,为防止房地产泡沫扩大、住宅价格走高到影响普通市民正常刚性需求的状况发生,政府自2011年年初出台严厉的调控政策“国八条”以引导房地产住宅市场软着落;同时,限贷政策也对住宅投资者造成巨大的融资压力。限贷和限购的双管齐下使得大量以房地产投资为主要发展策略的投资客们转向商业地产,对商业地产而言,为再一次蓬发已经创造了有利的资金条件。

其次,从宏观经济局面来说,中国正值经济转型期,对于商业地产的需求量也在一个上升阶段。09年金融危机后,美国的弱势美元政策,以及之后的人民币升值预期,都迫使中国急需从依赖出口带动经济的发展模式转变为依靠内需带动经济的发展模式。在这个过程中,个人的消费能力的提高将带动各大商业品牌的发展,其中不乏国内很多优质品牌的崛起,以及国内民营企业的壮大,这无疑推动了商业地产的上升势头。

第三,随着城市化进程的扩大,华东地区的商业地产仍有很大的发展潜力。就目前华东地区二三线城市化程度来看,相比国内一线城市,还有很大的空间。

第四,通过过去多年的商业地产经营经验的积累,以及越来越多的开发商投入商业地产,会使中国的商业地产开发和经营都做的更加专业。一个行业不断强大的结果往往是更加的专业和工作内容的细分,这也将是未来中国商业地产的一个发展趋势,各个地区,各个城市的商业地产也将通过在市场上不断的历练,结合当地地理人文后, 逐步形成其特有的风格与特色。

最后,就华东地区自身的地理优势和经济基础也为商业地产的发展提供了有利条件。

总的来说,我看好整体商业地产的发展前景,更看好华东地区商业的发展势头。

联商网:如何看待目前零售商介入商业地产这一现象?

周玉清:是的,确实现在大的零售商介入商业地产的越来越多,比如2010年8月,法国零售商欧尚集团宣布在山东烟台经济开发区衡山路投资3000 万美元新开一家购物中心,总建筑面积5万平方米,其中欧尚超市及其他店铺的营业面积分别是1.5万平方米和8000平方米。还有,2010年末,沃尔玛首个买地自建项目——大连山姆会员店也落地。涉足商业地产还有不同的形式。有的是直接做开发,就象我们就是综合开发这种概念,比如有住宅,有酒店、写字楼加上商场。还有是比较专注于门店式的开发,还有随机性的购置一些商业地产,然后除了自身经营之外,也进行商业地产的经营。

为什么零售商会这样做呢,我们认为主要有以下几方面原因:

第一、利润更大。对于很多实力强大的零售商来说,如果一次性盖好自己的物业,未来的成本就能确定下来,这是企业的一种战略性的选择。多年以前,万达自己的品牌不强势,就是带着沃尔玛去二、三线城市拿很多便宜的土地,现在沃尔玛也意识到了这一点,现在大品牌非常受地方政府的欢迎。大品牌拿地容易,而且位置很好,自建比去租赁要符合自身情况。

一些大的零售商在多年前当过“二房东”,尝到了其中的甜头,也可能这就是他们做商业地产的萌芽。“一个30万平方米的商业,自己只需要8万平方米,但一次性和开发商要15万平方米,7万平方米以高于自己数倍的租金租出去,分担自己的租金。这在前几年是有一些的。零售商主业的利润是很稀薄的,整体看超市纯利大约有 1%,百货是 1%-2%。商业地产开发有利润空间,又可以发挥零售商在招商等资源整合上的优势,进入就成了自然的事情。

近几年,零售商将迎来房租的上涨。零售商和开发商签订的合同大多是在15-20年前,那时候,地产开发刚刚开始,租金都很低,有的都没有签订每年递增的条款,很多约定都是3年涨5%之类,而现在很多合同都到期了,租金一涨就可能涨20%,所以就想到了自己持有。

第二、更容易发挥零售商招商的优势。如果零售商进入商业地产,它仍然是以商业为主体的地产,它没有离开自己的主业,因为我认为这种组合有利于发挥优势,有利于提升企业的利润空间,它这种组合,比如说流通企业和工业企业的整合,或者是百货物业的整合,这个空间就比较大,我认为这种以业为主,上下游产业扩大经营的模式,操作的好的话,企业发展空间极大。和传统地产商转型做商业地产不同,零售商做商业地产更显得专业,特别是在招商和经营上,零售商比传统地产商更有优势,而且他们要比传统地产商更有耐心。

第三、前期商业规划更能得到保证。因为我们在香港澳门上海等地具有长期开发经验,所以我们在规划前就已经确定了主力百货,而且很多设计规划都是从他们的角度出发。但一般的发展商,在发展设计购物中心过程中,和零售商之间的想法会有差异,很难达到统一,甚至房子都建好了,还没有开始谈主力店。所以到零售商租赁的时候,很多物业开发商的设计和他们的需求是有很大的差距的。因此零售商购置物业,可以从设计、规划角度来进入,这个可以保证,业态的规划,业态的组合,满足后期经营的需要,这个可以保证这个商业地产的成功。所以现在我们主要采用的方式是更多的购买物业。最后,也需要有风险控制的意识。零售企业开发地产也是有风险的,毕竟‘沉淀资金’不是自有资金,一旦所投地产项目出现资金紧张或者销售不畅,将会直接影响其自身资金周转。零售业属于轻资产行业,很多公司自有资金并不多,而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足,所以租赁经营是绝大多数零售商采用的经营模式。不过,从一定意义来讲,零售商开发商业地产,也是有得天独厚的优势的。所以我觉得从未来来看,那些比较早涉足开发的零售商,将来应该是有很大的发展空间的。

联商网:您所在的商业地产项目的定位是什么?预计什么时候会开业?

周玉清:正方京城项目定位于中高档时尚生活型购物中心,总建筑面积45万㎡,是集购物、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、高端公寓等功能为一体的城市商业综合体。百货部分强调时尚性、流行性,餐饮定位以中高档为主,突出特色、异国风味、 流行、动感和活力。以后这里将成为年轻、时尚的消费者感受国际化购物的理想场所,更是家庭聚会的欢乐世界。

主力百货——百盛百货。2010 年3月百盛正式签约入驻正方京城 A 区地块,商业建筑面积40280平方米。百盛是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一,于 1994 年进驻中国零售业市场,定位于中高档消费群体。百盛目前在中国共在30座城市开店,包括常州共有46家店。

我们将在今年年底开始,首先是百盛开业,步行街也将有20多家商户开业,包括星巴克、一茶一座、釜山料理、满纪甜品、金宝贝儿童教育、世天乐乐游等。明年年底,项目将正式全部开业。到时欢迎您和您同事能光临购物。

联商网:项目招商在业态配比上有何规划?餐饮是否是重点?

周玉清:是的,项目招商前业态配比的规划是非常重要的,我们是很重视的。

首先,我们考虑了常州当地的经济发展水平。丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心,这样一来势必降低项目的客流量,而其它地区的卖场却扩大了市场范围。我们项目中除了百盛百货以外,7号楼主要目标品牌有优衣库,屈臣氏、孩子王及一些百货配套产品。8 号楼主要是以餐饮为主,主要目标厂商包括避风塘、吴地人家、岩伸海鲜酒楼、上海第一食品商店,等。步行街主要是以轻餐饮为主,有星巴客、一茶一座、满纪甜品、花袭人红楼干锅、釜山料理等,还有早教类的金宝贝教育。

关于餐饮是否重点的问题,一般来说,商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。目前常用的规划黄金比例,即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52:18:30。但我们项目在经过调研后,对于该比例进行了适当的调整,从建筑物本身的特点及与周边商业项目错位经营上考虑。

同时考虑到项目所在地区的消费习惯当地消费习惯,我们确实加大的了餐饮的比例,缩小了娱乐业种比例。目前,本项目购物、餐饮、娱乐的面积比为 52:30:18。当然从总体上来讲,百货还是整个项目的重点。

【项目介绍】

“正方京城”由港澳地区着名企业家何鸿燊博士与常州地方实力开发商常州平水置业有限公司联合组建的一家致力于在常州高端市场发展的房地产开发企业。

正方京城项目总建筑面积达35万平方米,是集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的多元化商业、居住和休闲社区。更因其延续了何博士在上海投资开发的虹桥上海城项目时“City in the City” 成功的开发理念。项目建成后,必将成为常州市划时代的地标性建筑,是不容错过的最大投资机遇。

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